RENEGOCIAÇÃO DE ALUGUÉIS


Prezados,

Temos acompanhado nossos clientes em negociações com objetivo de reduzir ou diferir temporariamente o valor do aluguel com bastante sucesso.

A rápida propagação da pandemia do novo coronavírus (COVID-19) impôs sérias restrições ao nosso modo de vida – as recomendações de distanciamento social e de quarentena geram uma redução substancial da circulação de pessoas, que levam, por sua vez, a impactos sensíveis a diversos negócios: bares, casas noturnas, restaurantes, cinemas e lojas em geral, sejam de rua ou de shopping.

Existe determinação governamental de fechamento de qualquer comércio não essencial, medidas já em vigor, praticamente zerando o faturamento de diversas das empresas impactadas – a sobrevivência, neste período, será impossível sem a redução substancial de custos. Para piorar a situação, não há qualquer grau de segurança com relação ao prazo de duração de tais medidas.

Assim, como medida preventiva, é desejável que o inquilino que já se sinta impactado pela crise negocie extrajudicialmente a revisão do valor dos aluguéis, a fim de garantir a sobrevivência de tais empreendimentos e de evitar o encerramento do contrato de locação, com a vacância do ponto. Em geral, os contratos de locação comercial (ou, nos termos da lei, “não residencial”) por prazo determinado preveem índices anuais de reajuste. Contudo, a excepcionalidade dos tempos em que vivemos recomenda bom senso na renegociação, especialmente por parte do locador, até porque o art. 18 da Lei do Inquilinato possibilita, a qualquer momento, que um novo valor para o aluguel seja pactuado de comum acordo, com a modificação da cláusula de reajuste.

Ainda que alguns contratos tragam previsão expressa renunciando “ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”, nos termos do art. 54-A, §1º da Lei de Locações, como já afirmado, nada impede que haja pactuação diversa.

Embora seja aplicável a lei específica às relações locatícias, a revisão dos contratos em geral também encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, segundo os quais, se a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como uma pandemia) tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução.

Caso não haja consenso extrajudicial entre inquilino e proprietário, o CDC e as circunstâncias autorizam a judicialização da questão. 

É certo que os efeitos mais nefastos da crise econômica ocasionada pelo coronavírus ainda estão por vir e são imprevisíveis. O que é certo é que o mercado de locações comerciais deve ser fortemente impactado, com a gradativa adequação dos preços de mercado a patamares compatíveis com a queda na procura por novos imóveis comerciais e a esperada vacância que a crise irá gerar.

Colocamo-nos à disposição, basta agendar para conversarmos.

PEDRO BENEDITO MACIEL NETO
ADRIANA DE BARROS SOUZANI


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